À retenir : le démembrement de propriété sépare l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien). Encadré par les articles 578 à 624 du Code civil, il obéit à un barème fiscal précis fixé par l’article 669 du Code général des impôts. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, à l’expiration du terme ou pour abus de jouissance. À l’extinction, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
Le démembrement de propriété figure parmi les mécanismes juridiques les plus utilisés pour transmettre un patrimoine de son vivant tout en conservant certains droits. Pourtant, la frontière entre les prérogatives de l’usufruitier et celles du nu-propriétaire reste mal connue des justiciables. Qui paie la taxe foncière ? Qui décide des travaux ? Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ? Nous vous proposons un décryptage juridique complet, du cadre légal aux conséquences fiscales, en passant par les causes d’extinction du démembrement.
Usufruit et nue-propriété : définition et cadre légal
Avant d’aborder les droits et obligations de chaque partie, il convient de rappeler les fondements juridiques du démembrement et la distinction entre les trois attributs de la propriété.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à scinder le droit de propriété en deux droits distincts, confiés à deux titulaires différents. D’un côté, l’usufruitier reçoit le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits. De l’autre, le nu-propriétaire conserve la substance du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer. Cette séparation est temporaire : à l’extinction de l’usufruit, les deux droits se réunissent entre les mains du nu-propriétaire, qui redevient alors plein propriétaire.
Le démembrement peut porter sur un bien immobilier (une maison, un appartement, un terrain), sur un bien meuble (un portefeuille de titres, une œuvre d’art) ou encore sur un ensemble de biens (une succession, une entreprise). Il résulte le plus souvent d’une donation, d’une succession ou d’une convention entre les parties.
Les trois attributs de la propriété : usus, fructus, abusus
Le droit romain, repris par le Code civil, distingue trois attributs essentiels de la propriété. L’usus désigne le droit d’user du bien, c’est-à-dire de l’occuper ou de s’en servir personnellement. Le fructus correspond au droit de percevoir les revenus produits par le bien, qu’il s’agisse des loyers d’un immeuble, des dividendes d’actions ou des récoltes d’un terrain. L’abusus enfin, est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner, de le léguer ou de le transformer.
Lorsque la propriété est pleine, ces trois attributs sont réunis entre les mains d’une seule personne. Lorsqu’elle est démembrée, l’usufruitier conserve l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire conserve l’abusus. Cette répartition fonde l’essentiel des droits et obligations de chacun.
Articles du Code civil applicables (578 à 624)
Le régime juridique de l’usufruit figure aux articles 578 à 624 du Code civil. L’article 578 définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Les articles suivants précisent les modalités d’exercice, les droits et les obligations de l’usufruitier, ainsi que les causes d’extinction.
À noter que l’usufruit peut être constitué par la loi (usufruit du conjoint survivant), par la volonté des parties (donation, legs, convention) ou par prescription (article 579 du Code civil). Sa durée est en principe viagère, mais il peut être limité à un terme fixe (article 617). Pour une personne morale, la durée maximale est de 30 ans (article 619).
Droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier dispose de prérogatives étendues sur le bien, mais il est tenu de respecter des obligations strictes dont la méconnaissance peut entraîner la perte de son droit.
Les droits de jouissance de l’usufruitier
L’usufruitier peut utiliser le bien comme s’il en était propriétaire. S’il s’agit d’un logement, il peut y résider personnellement ou le mettre en location et en percevoir les loyers. S’il s’agit d’un portefeuille de titres, il perçoit les dividendes et les intérêts. L’article 582 du Code civil précise que l’usufruitier a le droit de jouir de « toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit ».
L’usufruitier peut également céder son droit d’usufruit ou le donner à bail (article 595 du Code civil). Attention toutefois : un bail rural ou commercial consenti par le seul usufruitier nécessite le concours du nu-propriétaire, à peine d’inopposabilité à ce dernier. Pour les baux d’habitation d’une durée inférieure à neuf ans, l’usufruitier peut agir seul.
Les obligations légales de l’usufruitier
En contrepartie de ses droits, l’usufruitier assume plusieurs charges. Il doit tout d’abord conserver la substance du bien (article 578), ce qui lui interdit toute transformation qui porterait atteinte à sa valeur ou à sa destination. Il doit également jouir du bien en bon père de famille, aujourd’hui « en personne raisonnable » depuis la réforme de 2014.
L’usufruitier supporte aussi les charges courantes : taxe foncière, taxe d’habitation (le cas échéant), charges locatives, assurance habitation, et surtout les réparations d’entretien (article 605 du Code civil). Les grosses réparations, en revanche, incombent au nu-propriétaire. L’article 606 énumère limitativement ces grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture.
Enfin, l’usufruitier doit dresser un inventaire des biens meubles et un état des immeubles soumis à l’usufruit (article 600), et fournir une caution (article 601), sauf dispense expresse de la part du constituant ou de la loi (cas du conjoint survivant).
Sanctions en cas d’abus de jouissance
Lorsque l’usufruitier manque gravement à ses obligations, il peut être déchu de son droit. L’article 618 du Code civil prévoit que « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien ».
Le nu-propriétaire doit alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir cette déchéance. Les juges disposent toutefois d’un large pouvoir d’appréciation : ils peuvent, selon la gravité des faits, prononcer la déchéance pure et simple, ordonner la rentrée en jouissance du nu-propriétaire à charge pour lui de verser une rente à l’usufruitier, ou simplement condamner l’usufruitier à des dommages-intérêts.
Droits et obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire conserve la substance du bien mais ne peut en tirer aucun profit immédiat. Son rôle n’en demeure pas moins essentiel, notamment en matière de conservation du patrimoine.
Un propriétaire sans jouissance immédiate
Le nu-propriétaire est le véritable titulaire du droit de propriété, mais ses prérogatives sont temporairement limitées. Il peut vendre, donner ou léguer sa nue-propriété, mais ces actes de disposition ne portent que sur la nue-propriété elle-même : l’acquéreur reçoit un bien grevé d’usufruit et devra attendre l’extinction de ce dernier pour entrer en pleine jouissance.
Le nu-propriétaire ne peut en aucun cas troubler l’usufruitier dans sa jouissance (article 599 du Code civil). Il ne peut donc pénétrer dans le logement sans autorisation, ni modifier les lieux, ni exiger la restitution anticipée du bien.
Les obligations du nu-propriétaire (grosses réparations)
Comme indiqué plus haut, le nu-propriétaire assume les grosses réparations listées à l’article 606 du Code civil. En pratique, il s’agit des travaux qui touchent à la structure même du bâtiment : réfection complète de la toiture, remplacement des murs porteurs, consolidation des fondations. Les travaux de confort ou d’entretien courant restent à la charge de l’usufruitier.
Le nu-propriétaire peut, s’il le souhaite, exécuter lui-même les grosses réparations ou en négocier le financement avec l’usufruitier. Il n’est toutefois pas tenu de les effectuer et ne peut y être contraint par l’usufruitier, sauf convention particulière.
Que peut faire le nu-propriétaire si l’usufruitier abuse ?
En cas de dégradations, de défaut d’entretien ou de non-paiement des charges, le nu-propriétaire dispose de plusieurs recours. Il peut tout d’abord mettre l’usufruitier en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’exécuter ses obligations. Si cette mise en demeure reste sans effet, il peut saisir le juge pour obtenir soit la déchéance de l’usufruit (article 618), soit des dommages-intérêts, soit l’autorisation de faire exécuter les réparations aux frais de l’usufruitier.
Il convient de noter que le nu-propriétaire doit prouver la gravité des manquements. Un simple défaut d’entretien ponctuel ne suffit pas : les juges exigent une atteinte durable et significative à la substance du bien pour prononcer la déchéance.
Le barème fiscal usufruit / nue-propriété (article 669 CGI)
Pour calculer les droits de donation, de succession ou la taxe de publicité foncière, l’administration fiscale applique un barème légal qui dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la constitution du démembrement.
Tableau du barème viager par tranche d’âge
L’article 669 du Code général des impôts fixe la répartition fiscale entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème est logique : plus l’usufruitier est jeune, plus la durée probable de l’usufruit est longue, et donc plus la valeur de celui-ci est élevée. Inversement, chez un usufruitier âgé, l’usufruit vaut peu et la nue-propriété approche de la pleine propriété.
Le cas de l’usufruit temporaire
Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe (et non viagère), le barème diffère. L’article 669, II du CGI prévoit que la valeur fiscale de l’usufruit temporaire est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement. Ainsi, un usufruit temporaire de un à dix ans vaut 23 % ; un usufruit de onze à vingt ans vaut 46 % ; un usufruit de vingt-et-un à trente ans vaut 69 %.
Cette valeur ne peut toutefois pas excéder celle qui résulterait du barème viager. L’usufruit temporaire se prête particulièrement à des stratégies patrimoniales ciblées, comme financer les études d’un enfant ou soutenir un conjoint pendant une période précise.
Cas pratique : calcul d’une donation en nue-propriété
Exemple chiffré. M. et Mme Durand, 58 ans chacun, souhaitent donner la nue-propriété d’un appartement locatif à leur fille unique. Valeur du bien : 400 000 €. Selon le barème de l’article 669 du CGI, pour une tranche d’âge de 51 à 60 ans, l’usufruit vaut 50 % et la nue-propriété vaut 50 %. La valeur taxable transmise est donc de 200 000 € (soit 100 000 € par parent donateur).
Chaque parent peut transmettre à son enfant 100 000 € en franchise de droits tous les quinze ans (article 779 du CGI). La donation peut donc être réalisée sans aucun droit de donation. Les époux conservent les loyers de l’appartement et pourront, le moment venu, renouveler l’opération sur un autre bien. Au décès du second parent, la fille récupérera automatiquement la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l’usufruit.
Succession et donation : les usages du démembrement
Le démembrement constitue l’un des leviers les plus efficaces pour anticiper la transmission de son patrimoine. Il permet d’opérer un transfert partiel aujourd’hui, tout en conservant la jouissance ou les revenus du bien.
Donation de la nue-propriété aux enfants
Donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit est une opération classique de transmission anticipée. Les parents continuent à habiter leur bien ou à en percevoir les loyers, pendant que leurs enfants deviennent propriétaires en espérance. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire sur la valeur de l’usufruit (article 1133 du CGI).
Cette opération présente plusieurs avantages. Elle réduit la base taxable (seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits), elle utilise les abattements renouvelables tous les quinze ans, et elle anticipe le partage familial, évitant les conflits futurs entre héritiers.
Usufruit du conjoint survivant au décès
Au décès de l’un des époux, le conjoint survivant bénéficie d’une option prévue par l’article 757 du Code civil : en présence d’enfants communs, il peut choisir entre un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit. S’il opte pour l’usufruit total, il conserve la jouissance de tous les biens du défunt, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Pour comprendre ce qui se passe en l’absence de testament, consultez notre article sur la succession sans testament.
Cette solution est particulièrement adaptée lorsque le patrimoine comporte un logement principal : le conjoint survivant est protégé par son droit d’usage et peut y résider jusqu’à son décès, sans que les enfants puissent le contester. Le conjoint survivant bénéficie aussi d’une dispense légale de caution et d’inventaire.
Reconstitution de la pleine propriété à la fin de l’usufruit
À l’extinction de l’usufruit (le plus souvent au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Cette extinction se fait sans formalité particulière et sans droits de succession supplémentaires : la valeur de l’usufruit n’est pas taxée au titre de la succession, en application de l’article 1133 du Code général des impôts.
Il est néanmoins recommandé de faire constater la réunion de la pleine propriété par un notaire, notamment pour mettre à jour les documents cadastraux et la publicité foncière. Un simple acte de notoriété suffit en principe, accompagné du certificat de décès de l’usufruitier.
Extinction de l’usufruit et retour à la pleine propriété
L’usufruit est par nature un droit temporaire. Plusieurs événements peuvent y mettre fin, dont certains relèvent de la volonté des parties et d’autres de la seule loi.
Les causes d’extinction (décès, échéance, non-usage)
L’article 617 du Code civil énumère les principales causes d’extinction de l’usufruit. La première, et de loin la plus fréquente, est le décès de l’usufruitier. L’usufruit étant un droit personnel, il s’éteint avec son titulaire et ne se transmet pas à ses héritiers (sauf stipulation particulière d’usufruit successif).
L’usufruit s’éteint également par l’expiration du terme pour lequel il a été accordé (dans le cas d’un usufruit temporaire), par la consolidation entre les mains d’une même personne de l’usufruit et de la nue-propriété, par la renonciation expresse de l’usufruitier, ou encore par le non-usage pendant trente ans. Ce dernier cas, rare en pratique, suppose que l’usufruitier ait totalement cessé d’exercer son droit pendant une durée exceptionnellement longue.
La déchéance pour abus de jouissance
Attention. La déchéance pour abus de jouissance (article 618 du Code civil) ne joue pas automatiquement : elle doit être prononcée par le tribunal judiciaire. Le nu-propriétaire doit démontrer la réalité et la gravité des manquements de l’usufruitier. Les juges apprécient souverainement la situation et peuvent, selon les cas, prononcer la déchéance complète, accorder un délai pour remédier au manquement, ou se contenter de dommages-intérêts.
Les faits les plus souvent retenus par la jurisprudence sont : le défaut persistant d’entretien conduisant à la dégradation du bien, les modifications importantes apportées sans l’accord du nu-propriétaire, le défaut de paiement des charges courantes, ou le détournement de la destination du bien (par exemple, exploiter commercialement un logement destiné à l’habitation).
Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
À l’extinction de l’usufruit, l’ancien usufruitier (ou ses héritiers) doit restituer le bien dans l’état où il se trouve. L’article 589 du Code civil précise que l’usufruitier doit restituer les choses « telles qu’elles sont ». Il n’est donc pas responsable de l’usure normale, mais il reste tenu des dégradations qu’il aurait causées par sa faute.
Les améliorations apportées par l’usufruitier (travaux de rénovation, aménagements) ne lui ouvrent en principe droit à aucune indemnité (article 599, alinéa 2). Il peut toutefois enlever les ouvrages qu’il a réalisés, à condition de remettre le bien dans son état antérieur. En pratique, ces questions font souvent l’objet d’une convention entre les parties au moment de la constitution du démembrement.
FAQ : vos questions sur l’usufruit et la nue-propriété
Peut-on vendre un bien en démembrement ?
Oui, mais la vente nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire, puisqu’ils doivent chacun céder leur droit respectif. Le prix de vente est ensuite réparti selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Les parties peuvent également décider de reporter le démembrement sur le prix (quasi-usufruit) ou sur un nouveau bien acquis en remploi.
Qui paie la taxe foncière, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
C’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière (article 1400 du CGI), au même titre qu’il paie la taxe d’habitation lorsqu’elle est due. Il peut toutefois être convenu entre les parties une répartition différente, mais cet accord n’est pas opposable à l’administration fiscale, qui réclamera toujours la taxe à l’usufruitier.
L’usufruitier peut-il louer le bien ?
Oui, l’usufruitier a le droit de donner le bien à bail et d’en percevoir les loyers (article 595 du Code civil). Il peut consentir seul un bail d’habitation de courte durée. En revanche, un bail rural, un bail commercial ou un bail d’habitation de plus de neuf ans nécessite le concours du nu-propriétaire, à peine d’inopposabilité à ce dernier lors de l’extinction de l’usufruit.
Peut-on contester un démembrement ?
La validité d’un démembrement peut être contestée dans les mêmes conditions que n’importe quel acte juridique : erreur, dol, violence, insanité d’esprit du donateur, ou encore lésion. Les héritiers réservataires peuvent également demander la réduction d’une donation en démembrement qui porterait atteinte à leur part réservataire. L’action en réduction se prescrit par cinq ans à compter de l’ouverture de la succession. Si vous n’êtes pas intéressé par l’héritage grevé d’usufruit, vous pouvez également consulter notre guide sur la renonciation à succession.
Quelle fiscalité pour les revenus de l’usufruitier ?
Les revenus perçus par l’usufruitier (loyers, dividendes, intérêts) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans sa déclaration personnelle, selon le régime applicable à la catégorie concernée (revenus fonciers pour les loyers, revenus de capitaux mobiliers pour les dividendes). L’usufruitier supporte seul la fiscalité des revenus, le nu-propriétaire n’ayant aucune imposition à ce titre tant que l’usufruit perdure.
Comment se passe l’IFI en cas de démembrement ?
En principe, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par le seul usufruitier pour la pleine valeur du bien (article 968 du CGI). Il existe toutefois des exceptions, notamment lorsque le démembrement résulte de la succession du conjoint ou lorsqu’il porte sur certains biens affectés à une activité professionnelle. Dans ces cas, l’IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI.
