Le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir d’éventuels manquements à ses obligations. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. Le bailleur dispose d’un délai d’un à deux mois après la remise des clés pour le restituer, sous peine d’une majoration légale de 10 % par mois de retard.
Dans les lignes qui suivent, nous détaillons les règles applicables, les montants autorisés, les motifs de retenue admis par la loi et les recours dont vous disposez en cas de litige avec votre bailleur.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie en location ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée au locataire lors de la signature du contrat de location. Il sert à couvrir le bailleur en cas de loyers impayés, de charges non réglées ou de dégradations imputables au locataire constatées à la sortie. Sa base légale figure à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs.
Il convient de ne pas confondre le dépôt de garantie avec la caution, deux notions juridiques distinctes que les locataires comme les bailleurs assimilent souvent à tort. Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire lui-même. La caution, elle, désigne la personne (parent, ami, organisme) qui s’engage à payer en cas de défaillance du locataire. Cette personne s’appelle aussi un garant.
Le dépôt de garantie est versé par le locataire. La caution est une personne tierce qui se porte garante. Les deux peuvent coexister dans un même bail.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi. Il varie selon la nature du logement et le type de bail conclu. À noter que le bailleur n’a pas l’obligation d’en exiger un mais s’il le fait, son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de location.
| Type de location | Montant maximum | Base légale |
|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges | Article 22, loi du 6 juillet 1989 |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges | Article 25-6, loi du 6 juillet 1989 |
| Bail mobilité | Interdit | Article 25-12 de la loi de 1989 |
| Bail commercial ou professionnel | Libre (souvent 3 mois) | Liberté contractuelle |
En location vide comme meublée, le dépôt de garantie se calcule sur le loyer hors charges. Si vous payez 800 € de loyer plus 80 € de charges chaque mois, le montant exigible sera de 800 € en location vide et de 1 600 € en meublé. Demander davantage est illégal et expose le bailleur à devoir rembourser le surplus.
Si le bailleur exige plus de deux mois de loyer d’avance lors de la signature, il ne peut pas demander de dépôt de garantie en plus. Les deux pratiques s’excluent mutuellement.
Quand et comment verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, généralement en même temps que le premier loyer. Le mode de paiement le plus courant reste le chèque ou le virement bancaire. Le bailleur peut l’encaisser immédiatement : aucune obligation de conservation sur un compte séquestre n’existe pendant la durée de la location.
Nous vous recommandons d’exiger un reçu écrit indiquant le montant versé, la date du versement et l’identité des parties. Ce document servira de preuve si un litige survient à la sortie du logement, notamment en cas de désaccord sur le montant initial ou sur la date de versement.
Quel délai pour la restitution du dépôt de garantie ?
Le délai de restitution dépend de l’état du logement à la sortie du locataire et des éventuelles retenues que le bailleur souhaite opérer. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, deux délais coexistent et doivent être maîtrisés tant par les bailleurs que par les locataires.
| Situation | Délai de restitution | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois maximum | Remise des clés |
| État des lieux de sortie présentant des dégradations | 2 mois maximum | Remise des clés |
| Logement en copropriété (régularisation des charges) | 1 mois après l’arrêté annuel des comptes | Provision de 20 % maximum conservable |
Le point de départ du délai est la remise des clés et non la date de l’état des lieux de sortie ni celle de l’expiration du préavis. Cette précision a son importance : la jurisprudence considère que les clés peuvent être remises soit au bailleur en main propre, soit à son mandataire (agence), soit envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes des charges. Le solde doit ensuite être restitué dans le mois qui suit cet arrêté.
Quels motifs de retenue le bailleur peut-il invoquer ?
Le bailleur ne peut conserver tout ou partie du dépôt que pour des motifs strictement encadrés. Les retenues abusives ou non justifiées sont l’une des principales sources de litiges entre propriétaires et locataires. Trois grandes catégories de retenues sont admises par la loi.
D’abord, les impayés de loyers et de charges. Si le locataire quitte le logement en laissant des sommes dues, le bailleur peut les déduire du dépôt de garantie sans avoir à justifier davantage que par les avis d’échéance impayés. Ensuite, les dégradations imputables au locataire constatées à l’état des lieux de sortie : trous dans les murs, parquet abîmé, sanitaires cassés, etc. Enfin, le non-respect des obligations d’entretien qui incombent au locataire au titre du décret du 26 août 1987.
Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis détaillés, factures acquittées ou état des lieux de sortie. Une retenue forfaitaire sans justificatif est nulle et le locataire peut en exiger le remboursement intégral.
Le principe de la vétusté : un point souvent ignoré
La vétusté correspond à l’usure normale du logement liée au temps et à un usage conforme. Elle n’est jamais imputable au locataire. Concrètement, si une moquette posée il y a dix ans présente une usure naturelle, le bailleur ne peut pas en facturer le remplacement à 100 % au locataire sortant.
De nombreux baux annexent désormais une grille de vétusté qui précise la durée de vie de chaque équipement et le pourcentage de prise en charge selon l’ancienneté. À défaut de grille contractuelle, les juges appliquent les barèmes professionnels reconnus.
Cas concret : calculer une retenue avec coefficient de vétusté
Prenons un exemple chiffré pour illustrer le mécanisme. Madame Dupont quitte son appartement après 5 ans de location. L’état des lieux de sortie révèle que la peinture des murs du séjour est dégradée (taches, traces de meubles marquées). Le bailleur fait établir un devis de remise en peinture pour 1 200 €.
La grille de vétusté annexée au bail prévoit une durée de vie de 8 ans pour la peinture, avec une prise en charge décroissante : 100 % à neuf, puis abattement de 12,5 % par an d’usage. Au bout de 5 ans, la peinture est vétuste à hauteur de 5 × 12,5 % = 62,5 %.
Le calcul de la retenue admissible est donc : 1 200 € × (100 % – 62,5 %) = 1 200 € × 37,5 % = 450 €.
Le bailleur ne peut pas retenir 1 200 € sur le dépôt de garantie : la vétusté de 750 € est à sa charge en tant que propriétaire. Si Madame Dupont avait versé un dépôt de 800 €, son bailleur devrait lui restituer 350 € sous deux mois après remise des clés.
La retenue admissible se calcule toujours sur le coût des travaux après application du coefficient de vétusté, jamais sur le montant brut du devis.
Que faire en cas de retard ou de retenue abusive ?
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux ou opère des retenues injustifiées, plusieurs recours existent. Nous vous conseillons de les actionner dans un ordre progressif, du plus amiable au plus contentieux, pour maximiser vos chances de récupérer rapidement les sommes dues.
La première étape consiste à adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, rappelant le délai légal et exigeant la restitution. Cette lettre doit aussi rappeler que le dépôt non restitué dans les temps est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, en application de l’article 22 de la loi de 1989.
En cas de silence, vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) compétente dans votre département. La procédure devant la CDC est rapide (deux mois en moyenne) et gratuite. À défaut d’accord, le dernier recours est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, compétent pour les litiges locatifs jusqu’à 10 000 €.
L’action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 3 ans à compter du jour où le solde aurait dû être versé. Au-delà, votre demande devient irrecevable.
Foire aux questions sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour louer un logement ?
Non, le bailleur n’a aucune obligation d’exiger un dépôt de garantie. Sa demande relève de sa libre appréciation. En pratique, la quasi-totalité des bailleurs en demandent un, sauf dans le cadre du bail mobilité où il est strictement interdit.
Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution solidaire ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire lui-même au bailleur. La caution solidaire est l’engagement écrit d’une tierce personne (le garant) à payer les sommes dues si le locataire devient défaillant. Les deux peuvent coexister dans un même contrat de location.
Le bailleur peut-il refuser de rendre le dépôt sans état des lieux de sortie ?
Si aucun état des lieux de sortie n’est établi, le logement est présumé restitué en bon état, sauf si le bailleur prouve qu’il a tout mis en œuvre pour en réaliser un. Sans état des lieux contradictoire, aucune retenue pour dégradations n’est en principe admissible et le dépôt doit être restitué intégralement dans le mois suivant la remise des clés.
Que se passe-t-il si le logement est vendu pendant la location ?
En cas de vente du logement, le nouveau propriétaire reprend l’ensemble des obligations du bail, y compris la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur cédant doit transférer le dépôt au nouveau propriétaire ou le restituer directement au locataire. La vente n’éteint pas l’obligation de restitution.
Comment est calculée la pénalité de 10 % en cas de retard ?
La majoration s’applique pour chaque mois de retard commencé à compter du dépassement du délai légal (1 ou 2 mois). Elle est calculée sur le loyer mensuel hors charges. Pour un loyer de 700 € et un retard de 3 mois, la pénalité s’élève à 700 € × 10 % × 3 = 210 € à ajouter au remboursement du dépôt.
Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?
Non, cette pratique est légalement interdite. Le dépôt de garantie n’a pas vocation à régler le dernier loyer : il doit être conservé jusqu’à la sortie du locataire et la réalisation de l’état des lieux. Compenser le dernier mois avec le dépôt expose le locataire à des poursuites pour impayé et au refus de restitution.
