L’état des lieux locatif est un document obligatoire annexé au contrat de bail qui décrit, pièce par pièce, l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. C’est la pièce maîtresse qui détermine si le dépôt de garantie sera restitué intégralement ou si des retenues seront appliquées en cas de dégradations.

L’état des lieux doit être réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire, en deux exemplaires signés. Il est gratuit entre les parties, plafonné à 3 €/m² s’il est confié à un agent immobilier. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Les mentions obligatoires sont fixées par le décret 2016-382 du 30 mars 2016.

Cadre légal complexe, mentions strictes, vétusté, photos, pré-état des lieux : nous vous expliquons ce que dit la loi en 2026, comment éviter les pièges et quels sont vos recours en cas de litige.

Qu’est-ce qu’un état des lieux locatif ?

L’état des lieux est un constat contradictoire dressé par le bailleur et le locataire, qui décrit avec précision l’état du logement et de ses équipements à un instant T. Son rôle est de comparer cet état entre l’entrée et la sortie du locataire, afin de déterminer les éventuelles dégradations imputables à ce dernier.

Le fondement juridique est ancien : les articles 1730 et 1731 du Code civil, hérités de la loi du 17 mars 1804, imposent au locataire de restituer le bien dans l’état où il l’a reçu. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 rend l’état des lieux obligatoire pour les baux d’habitation et précise qu’il doit être joint au contrat de location. La loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, a uniformisé son contenu et ses mentions obligatoires.

Ce document concerne tous les baux d’habitation : location nue, location meublée, colocation, bail mobilité. Il ne s’applique pas aux locations saisonnières inférieures à 90 jours consécutifs ni aux locaux commerciaux qui relèvent d’un régime distinct.

État des lieux d’entrée et de sortie : quelles différences ?

Si la forme du document est identique, les deux étapes ne poursuivent pas tout à fait le même objectif. L’état des lieux d’entrée fixe le point de départ. Celui de sortie sert de référence pour évaluer les dégradations éventuelles et conditionne la restitution du dépôt de garantie.

Le tableau ci-dessous résume les obligations propres à chaque étape, conformément au décret 2016-382 :

Critère État des lieux d’entrée État des lieux de sortie
Moment Avant remise des clés et installation du locataire Après déménagement complet du locataire
Objectif Constater l’état initial du bien Comparer à l’état initial, identifier les dégradations
Mentions spécifiques Type, date, adresse, parties, compteurs, clés, description pièce par pièce, signatures Idem + nouvelle adresse du locataire, date de l’état d’entrée, évolutions constatées
Délai de complément 10 jours pour signaler un oubli, 1er mois de chauffe pour le chauffage Aucun délai (état figé à la date de sortie)
Conséquence directe Référence opposable pour la durée du bail Détermine les retenues sur le dépôt de garantie

À noter que le décret recommande l’utilisation d’un document unique pour les deux états des lieux. À défaut, deux documents ayant une présentation similaire restent acceptés. Cette uniformité facilite la comparaison ligne à ligne et limite les contestations en fin de bail.

Qui réalise l’état des lieux et combien ça coûte ?

Trois configurations sont possibles, avec des conséquences financières différentes selon le choix retenu par les parties.

Lorsque l’état des lieux est établi à l’amiable entre le bailleur et le locataire, il est totalement gratuit. C’est la situation la plus courante, à privilégier quand les deux parties sont disponibles et de bonne foi.

Si la gestion locative est confiée à un agent immobilier ou à un mandataire, les frais peuvent être partagés entre les parties. Le montant à la charge du locataire est strictement plafonné à 3 € par mètre carré de surface habitable et ne peut jamais dépasser la part réglée par le bailleur. Pour un logement de 50 m², le locataire ne paiera donc jamais plus de 150 € de frais d’état des lieux.

En cas de désaccord ou de refus d’une des parties, l’autre peut saisir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Les tarifs sont alors réglementés par décret, fonction de la surface du bien. Chaque partie supporte la moitié du coût. Le commissaire convoque les deux parties au moins sept jours à l’avance. À défaut de comparution, il dresse seul le constat qui aura force probante en justice.

Faire appel à un commissaire de justice coûte généralement entre 150 et 400 € pour un appartement standard. Cette dépense reste très inférieure au risque de perdre l’intégralité d’un dépôt de garantie en cas de litige, qui peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Les mentions obligatoires d’un état des lieux conforme

Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 fixe une liste précise de mentions sans lesquelles l’état des lieux peut être contesté. Un document incomplet perd une partie de sa valeur probatoire et fragilise la position de la partie qui s’en prévaut.

Pour être conforme, le document doit obligatoirement comporter :

  • Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) et sa date de réalisation
  • L’adresse précise du logement
  • Les noms, prénoms et adresses du bailleur et du locataire (ou de leurs mandataires)
  • Les relevés des compteurs individuels d’eau, d’électricité et de gaz
  • Le nombre et la nature des clés ou moyens d’accès remis (badges, télécommandes, clés des locaux communs)
  • Pour chaque pièce, la description détaillée des revêtements de sol, des murs, des plafonds, des huisseries et des équipements
  • La signature des deux parties ou de leurs représentants

Pour la sortie, trois mentions supplémentaires sont exigées : la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et la liste des évolutions constatées depuis cette date. Dans les locations meublées, un inventaire détaillé du mobilier doit être annexé élément par élément, sous peine de ne pouvoir contester l’absence d’objets en fin de bail.

Les photos ne sont pas exigées par le décret 2016-382. Elles renforcent toutefois considérablement la valeur probatoire du document. Pour être opposables, elles doivent être annexées au document, datées et signées par les deux parties. Une simple photo envoyée par message après coup n’a aucune force juridique.

État des lieux non fait ou incomplet : quelles conséquences ?

L’absence d’état des lieux n’invalide pas le contrat de bail. Elle déplace en revanche la charge de la preuve d’une manière très défavorable selon la situation.

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, l’article 1731 du Code civil pose une présomption claire : le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra donc le restituer en bon état, sauf à prouver lui-même que les dégradations préexistaient. Cette charge de la preuve est très difficile à renverser sans documents datés.

Cette présomption connaît cependant une exception majeure. Si le locataire a, par lettre recommandée avec accusé de réception, mis en demeure le propriétaire de réaliser un état des lieux et que ce dernier a refusé ou n’a pas répondu, la présomption tombe. C’est alors au bailleur de prouver l’état initial du bien, ce qui est presque impossible sans constat contradictoire.

Ne jamais signer un état des lieux que vous n’avez pas relu ligne à ligne. Une signature donnée à la légère sur un document préimprimé ou vide engage votre responsabilité pour toute la durée du bail. Si un point est contesté, mentionnez-le par écrit avant de signer ou refusez de signer en l’état.

Si vous constatez un oubli après votre installation, le décret 2016-382 vous donne un délai de 10 jours pour demander un complément d’état des lieux. Pour les éléments de chauffage qui ne peuvent être testés en été, le délai court jusqu’à la fin du premier mois de chauffe. Ces compléments doivent être adressés par lettre recommandée pour conserver une trace datée.

Vétusté et retenue sur le dépôt de garantie : le cas concret

La vétusté est l’usure normale d’un bien liée au temps et à un usage conforme du logement. Elle ne peut jamais être retenue sur le dépôt de garantie. C’est l’un des points les plus litigieux entre bailleurs et locataires. La frontière entre usure normale et dégradation reste souvent floue dans l’esprit des parties.

Le décret 2016-382 impose au bailleur de tenir compte de la vétusté en utilisant une grille de vétusté, idéalement annexée au bail dès l’origine. Cette grille fixe, élément par élément, la durée de vie théorique et le coefficient d’abattement applicable selon l’ancienneté.

Voici un exemple chiffré qui illustre concrètement le mécanisme :

Situation : à la sortie, le bailleur constate que la moquette du salon, posée il y a 6 ans, est tachée. Le devis de remplacement s’élève à 1 200 € TTC pour 30 m². La grille de vétusté annexée au bail prévoit une durée de vie de 10 ans pour une moquette, avec une franchise de 2 ans en début de vie.

Calcul de la part vétusté :

  • Coefficient de vétusté : (6 ans de franchise déduite) divisé par (10 ans de franchise déduite) = 4/8 = 50 %
  • Part vétusté à la charge du bailleur : 1 200 € × 50 % = 600 €
  • Reste à la charge du locataire : 600 €

Si le dépôt de garantie initial était de 800 € (un mois de loyer hors charges pour une location nue), le bailleur peut donc en retenir 600 € et restituer 200 € au locataire. Sans grille de vétusté, le bailleur ne peut imposer ce calcul. Le juge appliquera néanmoins un raisonnement similaire en cas de litige.

La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 8 mars 2023, que le bailleur peut facturer au locataire une somme supérieure au coût strict de remise en état pour tenir compte du préjudice locatif subi pendant les travaux (loyer perdu ou minoré). Cette jurisprudence est régulièrement invoquée en cas de dégradations lourdes.

Litiges et recours : comment se défendre en cas de désaccord ?

Les contentieux liés à l’état des lieux et à la restitution du dépôt de garantie représentent une part importante des litiges locatifs. Il convient de privilégier une résolution amiable avant toute action judiciaire.

Première étape, l’échange écrit. Adressez au bailleur (ou au locataire) une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les points contestés, pièces à l’appui. Cette démarche est souvent suffisante pour débloquer la situation et constitue le préalable à toute action ultérieure.

En cas d’échec, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) du département où se situe le logement. Cette commission paritaire, composée à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires, rend un avis dans un délai d’environ deux mois. Cet avis n’est pas contraignant. Il facilite toutefois souvent un accord amiable.

Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire est compétent. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, le juge des contentieux de la protection statue en procédure simplifiée. Le délai de prescription est de trois ans à compter de la fin du bail pour les actions en restitution du dépôt de garantie. Au-delà, votre demande sera irrecevable.

Pour les dégradations importantes ou les loyers impayés simultanés, il peut être pertinent de déposer une main courante ou une plainte selon la nature des faits, afin de constituer un historique daté des incidents.

Questions fréquentes sur l’état des lieux locatif

L’état des lieux est-il vraiment obligatoire ?

L’état des lieux est imposé par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour tous les baux d’habitation. Son absence n’invalide pas le contrat. Elle déclenche en revanche la présomption défavorable de l’article 1731 du Code civil : le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état et devra le restituer ainsi.

Combien de temps faut-il conserver l’état des lieux ?

Nous vous recommandons de conserver l’état des lieux d’entrée pendant toute la durée du bail, puis encore trois ans après la fin de la location. Ce délai correspond au délai de prescription des actions en restitution du dépôt de garantie ou en réparation des dégradations locatives.

Peut-on modifier un état des lieux après sa signature ?

Oui. Dans les 10 jours suivant la signature, le locataire peut demander un complément d’état des lieux par lettre recommandée. Pour les équipements de chauffage non testables en été, ce délai est étendu au premier mois de chauffe. Passé ce délai, toute modification nécessite l’accord écrit des deux parties.

Faut-il joindre des photos à l’état des lieux ?

Les photos ne sont pas exigées par le décret 2016-382. Elles renforcent néanmoins considérablement la valeur probatoire du document. Pour être opposables, elles doivent être annexées, datées et signées par les deux parties. Un cliché envoyé par SMS après coup n’a aucune force juridique en cas de contentieux.

Que faire si le propriétaire refuse de faire un état des lieux ?

Adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en lui rappelant son obligation légale et en proposant plusieurs créneaux. Si le refus persiste, vous pouvez faire constater l’état du logement par un commissaire de justice. Cette démarche fait tomber la présomption de l’article 1731 contre vous.

Le bailleur peut-il retenir la totalité du dépôt de garantie ?

Le bailleur ne peut retenir que les sommes correspondant à des dégradations imputables au locataire, hors vétusté, et justifiées par devis ou factures. La rétention totale et arbitraire est sanctionnée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard pour toute restitution tardive.

Tous les colocataires doivent-ils signer l’état des lieux ?

Il est fortement recommandé que tous les titulaires du bail signent eux-mêmes le document. À défaut, un colocataire peut signer en mentionnant « je me porte fort pour les autres titulaires du bail ». Cette pratique fragilise toutefois l’opposabilité de l’état des lieux en cas de contestation ultérieure d’un colocataire absent.

Qu’est-ce qu’un pré-état des lieux et est-il utile ?

Le pré-état des lieux est une visite réalisée pendant le préavis de départ du locataire. Il n’est pas obligatoire. Il permet en revanche d’anticiper les éventuelles remises en état et de fluidifier la restitution du dépôt de garantie dans le délai légal d’un mois lorsque le logement est rendu conforme.

Quel délai pour la restitution du dépôt de garantie ?

Le bailleur dispose d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois si des dégradations sont constatées. Passé ce délai, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pa