La sous-location est interdite par principe en France pour la résidence principale. Le locataire ne peut la pratiquer qu’après avoir obtenu l’accord écrit du propriétaire, à la fois sur le principe et sur le prix du loyer. Sous-louer sans autorisation expose à la résiliation immédiate du bail, au remboursement des loyers perçus et à des dommages et intérêts. Nous détaillons le cadre juridique, la procédure d’autorisation, les obligations à respecter et les sanctions encourues.

En bref : la sous-location nécessite l’accord écrit du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le loyer au mètre carré ne peut excéder celui du bail principal. Le locataire principal reste seul responsable face au propriétaire. En logement social, la sous-location est strictement interdite (jusqu’à 9 000 € d’amende). En meublé touristique type Airbnb, la limite est de 120 jours par an pour la résidence principale.

Sous-location : définition et cadre légal

La sous-location est l’opération par laquelle un locataire, déjà titulaire d’un bail, met à disposition d’une tierce personne tout ou partie de son logement en contrepartie d’un loyer. Le locataire principal endosse alors une double casquette : il reste locataire vis-à-vis du bailleur initial et devient sous-bailleur vis-à-vis du sous-locataire. C’est le contrat de bail principal qui détermine si l’opération est possible et à quelles conditions.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle pour la résidence principale : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Le Code civil, article 1717, confirme que le preneur peut sous-louer « si cette faculté ne lui a pas été interdite ». En pratique, dans 99 % des baux d’habitation, l’interdiction figure explicitement dans la notice annexée au contrat.

Attention : un silence du bailleur ne vaut jamais accord. À défaut de réponse écrite et expresse, la sous-location est considérée comme interdite, peu importe la bonne foi du locataire.

L’accord écrit du bailleur, une autorisation impérative

L’autorisation du propriétaire doit porter sur deux éléments distincts : le principe de la sous-location et le montant du loyer. Un accord verbal, un SMS ou un échange informel ne suffisent pas devant un juge : seul un écrit signé et daté, précisant les conditions, fait foi en cas de litige.

Comment formuler la demande au propriétaire ?

Nous vous recommandons d’adresser la demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit préciser : l’identité du futur sous-locataire, la durée de la sous-location, la surface louée (totale ou partielle), le loyer proposé ainsi que la date de prise d’effet. Joindre une copie du contrat de sous-location envisagé renforce la transparence et accélère souvent la réponse.

Un délai raisonnable doit être laissé au bailleur pour répondre, en général un mois. Sans réponse explicite, mieux vaut renouveler la demande plutôt que de présumer un accord tacite : la jurisprudence est constante sur ce point, le silence ne lie pas le bailleur.

Que se passe-t-il en cas de refus ?

Le propriétaire peut refuser sans avoir à motiver sa décision. Il n’existe aucune voie de recours pour contester un refus, sauf abus manifeste (motif discriminatoire, par exemple). Dans la pratique, un refus est rarement contestable : le bailleur reste maître de la destination de son bien tant que le contrat est en cours.

Une alternative existe dans certaines situations : la simple attestation d’hébergement à titre gratuit, qui ne constitue pas une sous-location au sens juridique puisqu’aucun loyer n’est perçu. Cette solution reste néanmoins encadrée et doit être déclarée si la durée dépasse trois mois.

Quelles règles respecter pour sous-louer légalement ?

Une fois l’autorisation obtenue, le locataire principal doit observer trois obligations cumulatives : respecter le plafond du loyer, formaliser un contrat écrit avec le sous-locataire et déclarer les revenus perçus à l’administration fiscale. Le non-respect d’une seule de ces règles fragilise l’ensemble de l’opération.

Le plafond du loyer au prorata

Le loyer demandé au sous-locataire ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal, ramené au mètre carré. Cette règle, posée par la loi de 1989, vise à éviter la spéculation locative. Pour une sous-location partielle, le calcul se fait au prorata de la surface effectivement mise à disposition.

Exemple chiffré : vous louez un appartement parisien de 60 m² pour 1 500 € par mois, soit 25 €/m². Vous souhaitez sous-louer une chambre de 12 m² avec accès aux parties communes. Le loyer maximum autorisé est de 12 × 25 = 300 € par mois, charges comprises. Au-delà, vous vous exposez à devoir restituer la différence au bailleur initial (Cour de cassation, 3ᵉ civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).

Le contrat de sous-location

Le contrat échappe à la loi du 6 juillet 1989 et relève uniquement du Code civil. Cette liberté contractuelle laisse une large marge de manœuvre tout en imposant en contrepartie de rédiger un document complet. Doivent y figurer : durée, montant du loyer et des charges, modalités de paiement, montant du dépôt de garantie, conditions de résiliation ainsi que l’état des lieux d’entrée. Pour la rédaction de cet état des lieux, nous renvoyons à notre guide dédié à l’état des lieux locatif.

Le locataire principal doit également joindre deux documents au contrat : l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail principal. Cette transparence protège le sous-locataire, qui doit pouvoir vérifier la durée maximale possible de l’engagement. Le sous-bailleur ne peut en effet jamais accorder plus de droits qu’il n’en détient lui-même.

Les obligations fiscales du locataire principal

Les loyers perçus du sous-locataire sont imposables. Le régime applicable dépend du mode de location :

  • Sous-location meublée : déclaration en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Régime micro-BIC accessible si les recettes annuelles restent sous 77 700 € (location classique) ou 15 000 € (meublé touristique non classé).
  • Sous-location vide : déclaration en bénéfices non commerciaux (BNC). Régime micro-BNC jusqu’à 77 700 € de recettes avec un abattement forfaitaire de 34 %.

Les particularités selon le type de logement

Toutes les locations ne suivent pas exactement le même régime. Le tableau ci-dessous récapitule les règles applicables aux principales situations rencontrées.

Type de logement Sous-location possible ? Conditions Sanction en cas de manquement
Location vide (résidence principale) Oui, sur autorisation écrite Loyer plafonné au prorata, contrat écrit, fiscalité BNC Résiliation du bail + dommages-intérêts
Location meublée (résidence principale) Oui, sur autorisation écrite Loyer plafonné au prorata, contrat écrit, fiscalité BIC Résiliation du bail + dommages-intérêts
Logement social (HLM) Non, sauf cas très limités Cohabitation intergénérationnelle ou personne handicapée hébergée Jusqu’à 9 000 € d’amende + résiliation
Meublé de tourisme (Airbnb) – résidence principale Oui, sur autorisation écrite Limite de 120 jours par an, numéro d’enregistrement obligatoire en ville tendue Amende civile jusqu’à 100 000 € par logement
Bail commercial Interdit sauf clause contraire Accord du bailleur + concours à l’acte Résiliation et perte du droit au renouvellement

Le cas particulier du logement social

L’article L442-8 du Code de la construction et de l’habitation est très strict : sous-louer un logement HLM est passible d’une amende pouvant atteindre 9 000 €, du remboursement des loyers indûment perçus ainsi que de la résiliation immédiate du bail. Seules deux exceptions existent : la cohabitation intergénérationnelle solidaire (loi Elan du 23 novembre 2018) et l’hébergement d’une personne en situation de handicap dans le cadre d’un accueil familial.

La sous-location saisonnière via les plateformes

Depuis la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, les règles se sont durcies. Pour la résidence principale, la limite est passée à 120 jours par an, voire 90 jours dans les communes les plus tendues qui en ont décidé ainsi par délibération. La déclaration en mairie et l’obtention d’un numéro d’enregistrement à 13 chiffres sont obligatoires dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et en zone tendue. L’absence de déclaration expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement.

Pratique à risque : sous-louer son logement sur Airbnb sans accord du bailleur ET sans déclaration en mairie. Le cumul des sanctions civiles (jusqu’à 100 000 €) et de la résiliation du bail principal peut rapidement transformer un complément de revenu en gouffre financier.

Les risques d’une sous-location illégale

Sous-louer sans autorisation expose le locataire à un éventail de sanctions cumulatives. La première, la plus immédiate, est la résiliation judiciaire du bail principal pour manquement grave aux obligations contractuelles. Le tribunal judiciaire peut être saisi en référé, avec une procédure accélérée qui aboutit en quelques mois.

Le bailleur peut également exiger le remboursement intégral des loyers perçus auprès du sous-locataire. Cette jurisprudence, posée par la Cour de cassation (3ᵉ civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727), repose sur le principe que les sommes encaissées sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire du bien sous-loué sans son accord. Pour un locataire qui aurait perçu 6 000 € en un an sur Airbnb sans déclaration, la facture peut donc s’élever à plusieurs milliers d’euros restitués en plus des dommages et intérêts.

Enfin, des sanctions pénales sont envisageables dans les cas les plus graves : faux, usage de faux, escroquerie au logement social. Bien que rares en pratique sur les petites sous-locations, ces qualifications réapparaissent dans les contentieux liés aux locations meublées touristiques systématiques sans autorisation.

Cas pratique : sous-louer une chambre meublée à Paris

Prenons une situation concrète. Vous louez un T3 de 65 m² dans le 11ᵉ arrondissement de Paris, pour un loyer mensuel de 1 700 € hors charges. Vous partez 6 mois en mission à l’étranger et souhaitez sous-louer une chambre meublée de 14 m² à une étudiante, avec accès libre à la cuisine et au salon. Voici la marche à suivre.

  1. Étape 1. Envoyer une lettre recommandée AR au bailleur, en détaillant : profil du sous-locataire, surface concernée (14 m²), loyer envisagé, durée (6 mois).
  2. Étape 2. Calculer le loyer maximum autorisé : 14 m² × (1 700 € / 65 m²) = 14 × 26,15 € = 366 € maximum.
  3. Étape 3. Une fois l’accord reçu, rédiger un contrat de sous-location complet (durée, loyer, dépôt de garantie, état des lieux, modalités de résiliation).
  4. Étape 4. Vérifier votre dépôt de garantie et adapter celui demandé au sous-locataire (un mois de loyer hors charges pour un meublé).
  5. Étape 5. Réaliser l’état des lieux d’entrée avec le sous-locataire et lui remettre une copie de l’accord du bailleur.
  6. Étape 6. Déclarer les 2 196 € de revenus annuels (366 € × 6) au régime micro-BIC sur votre déclaration de revenus.

Sachez que pour les séjours plus courts ou pour héberger ponctuellement un proche, le bail mobilité ou l’attestation d’hébergement à titre gratuit constituent souvent des alternatives plus simples à la sous-location formelle.

Que faire en cas de litige avec votre sous-locataire ?

Les conflits les plus fréquents portent sur les loyers impayés et les dégradations du logement. Le locataire principal reste seul responsable face au bailleur : il devra payer le loyer dû et réparer les dégâts, quitte à se retourner ensuite contre son sous-locataire devant le juge. Cette double exposition est l’une des raisons pour lesquelles nous recommandons de souscrire une assurance habitation couvrant explicitement la sous-location.

En cas de dégradations graves ou de comportement délictueux du sous-locataire (nuisances, occupation après congé), il convient de réagir vite. Adresser une main courante au commissariat permet de dater les faits ; une mise en demeure par lettre recommandée constitue le préalable à toute procédure judiciaire. Si le logement présente des défauts cachés découverts après l’entrée, les règles applicables se rapprochent du droit du vice caché, à adapter au contexte locatif.

Foire aux questions sur la sous-location

Est-ce illégal de sous-louer son appartement ?

Sous-louer n’est pas illégal en soi : il faut obligatoirement l’accord écrit du bailleur, à la fois sur le principe et sur le prix. Sans cet accord, l’opération est juridiquement irrégulière et expose à la résiliation du bail, au remboursement des loyers perçus et à des dommages et intérêts.

Comment fonctionne la sous-location en pratique ?

Le locataire principal demande l’autorisation au propriétaire par écrit, signe un contrat de sous-location avec le tiers, encaisse le loyer (plafonné au prorata du loyer principal) puis le déclare aux impôts. Il reste responsable face au bailleur pour les loyers et les dégradations.

Quels sont les risques d’une sous-location non autorisée ?

Le bailleur peut demander la résiliation du bail, exiger le remboursement intégral des loyers perçus (Cour de cassation, 12 septembre 2019) puis obtenir des dommages-intérêts. En meublé touristique sans déclaration, des amendes civiles peuvent atteindre 100 000 € par logement.

Le bailleur peut-il refuser sans motif ?

Oui, le propriétaire peut refuser sans avoir à justifier sa décision. Aucune voie de recours n’existe contre un refus, sauf à démontrer un caractère discriminatoire au sens de la loi.

Peut-on sous-louer un logement social ou HLM ?

La sous-location d’un logement HLM est interdite sauf exceptions très limitées (cohabitation intergénérationnelle solidaire, accueil familial d’une personne handicapée). En cas d’infraction, l’article L442-8 du Code de la construction prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 9 000 €.

Combien de temps peut-on sous-louer en Airbnb ?

Pour la résidence principale, la limite est de 120 jours par an, parfois 90 jours dans les communes les plus tendues. Un numéro d’enregistrement obtenu en mairie est obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants et en zone tendue.

Le sous-locataire a-t-il les mêmes droits qu’un locataire classique ?

Non. Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection de la loi du 6 juillet 1989. Son contrat relève du seul Code civil, sans préavis légal minimum, sans renouvellement automatique, sans accès à la commission de conciliation. En cas de résiliation du bail principal, sa sous-location prend fin de plein droit.

Faut-il déclarer les revenus de sous-location aux impôts ?

Oui, sans exception. Les loyers perçus s’ajoutent à vos revenus imposables : régime BIC pour la sous-location meublée, régime BNC pour la sous-location vide. Un régime micro est accessible jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles dans la plupart des cas.

Le sous-locataire peut-il toucher des APL ?

Oui, le sous-locataire peut prétendre à l’allocation logement (APL ou ALS) à condition que la sous-location soit légale (accord écrit du bailleur) et que le sous-bailleur ait moins de 30 ans ou que le sous-locataire soit hébergé chez un parent âgé ou handicapé.

Comment résilier un contrat de sous-location ?

Les modalités sont fixées librement dans le contrat (Code civil). À défaut de clause spécifique, un préavis raisonnable doit être respecté de part et d’autre, généralement aligné sur celui de la location classique (un mois en meublé, trois mois en vide). La sous-location prend également fin automatiquement si le bail principal est résilié.